Életünk egyik legnagyobb döntése élőhelyünk kiválasztása, ezért a felületes, átgondolatlan döntés nem megengedhető. Sokan végig sem gondolják döntésük súlyát, pedig számos, nem mindenki számára nyilvánvaló tényezőt érdemes megvizsgálni egy ilyen horderejű választás esetén. A továbbiakban igyekszünk összefoglalni milyen építéssel, építészettel, lakó-környezettel kapcsolatos szempontokat érdemes figyelembe venni a telek megvásárlása előtt.

•Építési jogi szempontok: Elsődlegesen tisztázandó kérdés, hogy mit tekintenek a jogszabályok építési teleknek.
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban építési törvény) fogalom meghatározások, 2. § alapján:
"21.Telek: egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület."
"6. Építési telek: beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott, magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető telek."
Ezen feltételeknek teljesülniük kell ahhoz, hogy az adott telek beépíthető legyen.
Tisztázandó továbbá, hogy az adott telek a tervezési programnak megfelelően beépíthető-e, nem áll-e változtatási tilalom alatt a terület, felmerül-e egyéb olyan építési jogi körülmény mely az épület elhelyezését megnehezíti, esetleg ellehetetleníti. Ez szakembert kívánó feladat, elkerülhetetlen az egyeztetés a hatósággal. Bárki érdeklődhet az adott település építéshatóságán, vagy főépítészi irodájában, hogy a kiválasztott ingatlannal kapcsolatban.
Ajánlott már ilyenkor bevonni egy építészt a telek kiválasztásába. Irodánk is végez építési jogi tanácsadást telekvásárláshoz, érdeklődjön ezzel kapcsolatban elérhetőségeinken.
•Tájolási szempontok: Sokrétű, összetett témakör, melyre egy teljes cikket szenteltünk. Részleteket a "A családi ház és helyiségei tájolásáról" című írásunkban talál.
•Közművek: (elektromos áram, víz, csatorna, gáz, telekommunikáció): Alapkövetelmény, hogy az épület közművekkel ellátott, vagy ellátottá tehető legyen, melyet az építési engedélyezési eljárás során a hatóság is vizsgál. Amennyiben a telek előtti közterületen, vagy közhasználatú magánúton nincs, vagy nem teljes a közművesítés, és az ellátásához telken kívüli közműfejlesztésre is szükség van, rendkívül körültekintően kell eljárni, mert e fejlesztések a beruházás mértékéhez mérten óriási költségeket emészthetnek fel. Mi a teendő, ha a közműfejlesztés valamilyen okból nem lehetséges? Az elektromos áram rendelkezésre állásától nem lehet eltekinteni, mivel ez a legnehezebben helyettesíthető. A víz fúrt és bevizsgált kúttal kiváltható, a csatorna helyett zárt szennyvíztároló alkalmazható, a gáz szilárd tüzeléssel helyettesíthető, a telekommunikáció pedig már Magyarországon vezeték nélküli rendszerekkel mindenhol megoldható.
•Úthálózat, közlekedés: Irodánk számos lakóházat tervez új parcellázású agglomerációban lévő területeken, ahol a közterületek még nem minden esetben teljesen rendezettek. Elengedhetetlen követelmény azonban, hogy a telek előtti út legalább murvával terített legyen, és az építkezést megközelítő járművek még a csapadékosabb időszakban is megközelíthessék a telket.
Ingázás esetén meg kell győződni az utazás lehetőségeiről, a tömegközlekedés feltételeiről. Városhoz kötött életmód esetén csak az autóra hagyatkozni nem célszerű. Az ingázás megtérülésére vonatkozóan komoly elemzések és számítások készültek, általánosságban el lehet mondani, hogy az egy óra az a lélektani határ, melyet az emberek többsége vállalni hajlandó. Ezt az időtartamot természetesen csúcsidőben kell teljesíteni, és még a telek vásárlása előtt tesztelni.
•Intézményi, szolgáltatási lefedettség: Megvizsgálandó, hogy a közelben megfelelő-e a közintézmények, egyéb közszolgálatot ellátó szervezetek, lakossági szolgáltatók lefedettsége (polgármesteri hivatal, iskola, bölcsőde, óvoda, kórház, orvosi rendelő, posta, rendőrség, üzletek stb.)
•Közbiztonság: A csendes, külvárosi, kertvárosias környezet éjszaka kihalt és sötét is lehet, ha a hazavezető út terheltebb, rosszhírű területeken is keresztül vezet. Az épület védelméről gondoskodni lehet, családtagjaink biztonságáról sokkal nehezebb.
•Szomszédság, közvetlen környezet: Érdemes tájékozódni a szomszédokkal kapcsolatban, a rossz szomszédság a mindennapokat megkeserítheti. Lakóövezetben kisebb vállalkozások telephelyei, üzletek is lehetnek, melyek árufeltöltése, munkavégzése járhat zajjal és szeméttel, vidéken háztáji állattartással is számolni kell. Előfordult gyakorlatunkban, hogy egy vidéki telektulajdonos életét a telektől északnyugatra lévő pálinkafőző bűzei keserítették meg. Szennyezettebb levegőjű helyeken a szennyező forrástól nyugatra, észak-nyugatra, dél-nyugatra fekvő övezetek előnyösebbek, mert az uralkodó széljárás friss levegőt hoz a területre, és a tevékenység vagy a város szennyezett levegőjét az ellentétes irányba fújja.
•Talajmechanikai viszonyok: Családi ház építési engedélyének megszerzéséhez nem kötelező talajmechanikai vizsgálat készítése. Ennek ellenére, ha a területtel kapcsolatban bármilyen kétely merül fel, érdemes a vizsgálatot elvégeztetni. Ennek költsége 80.000-150.000 Ft körüli nagyságrendű összeg kisátmérőjű fúrások esetén. A vizsgálat elkészítése akkor merülhet fel, ha a területen láthatóan nagy terepmunka folyt, gyanítható, hogy történt tereprendezés, feltöltésként nagy mennyiségű építési hulladék található a telken, vagy a talajszerkezet szemmel láthatóan kedvezőtlen, vagy gyanú merül fel, hogy a magas talajvízszint akadályozhatja a terepszint alatti épületrészek kivitelezését.
•Geodéziai viszonyok: Az illetékes földhivataltól a telekre vonatkozó térképmásolatot ki kell kérni, és amennyiben eltérés lehetséges a földhivatali térképmásolat és a valós telekhatár viszonyok között, akkor a jogi határ pontos helyét geodétával ki kell tűzetni.
•A telek ára: Két azonos paraméterekkel bíró telek között nagy árkülönbség is lehet az elhelyezkedéstől függően. Érdemes azonban amennyire a lehetőségek megengedik a telekre áldozni, ugyanis nemcsak a telek árkülönbségével nő vagy csökken az épületünk értéke, hiszen nyilvánvaló, hogy ugyanaz az épület sokkal többet ér egy frekventált, felkapott helyen, mint egy félreeső területen. Erre az építtetők gyakran nem gondolnak, mert úgy vélik, egy életre építenek, és a telek elhelyezkedéséből adódó kompromisszumokat felvállalják. Azonban gyakran hozza úgy az élet, hogy költözni kell, és eladáskor már sokszorosát veszíthetik a telekárkülönbségnek.
•Rejtett bontási költségek: A telken állt épületek, műtárgyak felszíni maradványai egyértelműen megállapíthatóak, azonban az elbontott épületek terepszint alatti részei gyakran szabálytalanul a földben maradnak, esetleg szennyvíz, víztároló, vagy egyéb nehezen bontható műtárgyak találhatóak a telken, melyek a beépítést korlátozhatják. Gyakran ezeket a növényzet észrevehetetlenné teszi, ezért érdemes az eladót alaposan kikérdezni, illetve az illetékes önkormányzat archívumát megnézni.
•Szolgalmak területhasználati megállapodások: Az illetékes földhivataltól a telekre vonatkozó tulajdoni lapot ki kell kérni, és meg kell győződni arról, hogy a telekre szolgalom, vagy vezetékjog van-e bejegyezve. A szolgalom olyan dologi jog, amely egy telek mindenkori használóját megilleti egy szomszédos telek (szolgáló telek) tekintetében. A telki szolgalom ingatlanokhoz kötött, ingatlan nyilvántartásba bejegyzett jog, amelynek alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa a más tulajdonában lévő ingatlant meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa valamely magatartástól tartózkodjék. A szolgalmi jogok megsértése súlyos következményekkel járhat, így ezek betartására a tervezés folyamán fokozott figyelmet kell fordítani, és a telekvásárlás előtt a tulajdoni lapról tájékozódni kell az esetleges szolgalmakról.
•Régészet: Nyilvántartott régészeti lelőhely közelében, régészeti érdekű területen számítanunk kell tárgyi emlékek előbukkanására, ilyen területeken a szakhatóság régészeti szakfelügyeletet is előírhat. Ezeket a területeket a szabályozási terv tartalmazza.

Mindezen szempontokon túl minden telekvásárlás egyedi, és tartalmazhat buktatókat, ezért elsődleges a körültekintés és a megfontoltság az eljárás folyamán. Legtöbbször a tervezéssel kapcsolatos szempontok nem láthatóak át teljes körűen egy laikus számára, ezért a telekvásárlás folyamatába a jogász mellett az építész szakember bevonása is mindenképp indokolt.

 hazkatalogus.hu